הסכם ממון וגירושין: מה קורה לדירה ואיך מעבירים אותה בלי מס

בני זוג שרוכשים דירה יחד לא חושבים בדרך כלל על הרגע שבו יצטרכו לחלק אותה. כשמגיעים לשם, השאלות הן מי הבעלים, איך מחלקים, מה עם המשכנתא ואיך מעבירים רישום בלי לשלם מס מיותר.

איזון משאבים

בהיעדר הסכם ממון, בעת גירושין בני הזוג מאזנים את שווי הנכסים שנצברו במהלך הנישואין, באופן שכל אחד זכאי למחצית מהשווי הנטו. נכסים שהיו לאחד לפני הנישואין או שהתקבלו בירושה או במתנה אינם נכללים בדרך כלל בחלוקה. אבל אם הם הוטמעו ברכישה המשותפת, הדבר עלול להשתנות. ההסדר נתון למחלוקות, ולכן חשוב לתעד את מקור הכספים.

הסכם ממון: מה זה ולמה

הסכם ממון מסדיר את היחסים הכספיים בין בני זוג. אפשר לקבוע בו איזה נכס יישאר פרטי של כל אחד, כיצד יחולקו נכסים בגירושין, ומה יהיה הדין בנוגע לדירה. הסכם כזה נחתם לפני הנישואין בפני נוטריון או בית משפט, או אחרי הנישואין באישור בית משפט. ללא אישור, תוקפו מוגבל. כשיש דירה שנרכשה בכסף שהביא אחד מבני הזוג, הסכם ממון עשוי לשמור על זכויותיו.

הסכם ממון ורישום בטאבו

רישום דירה על שם אחד מבני הזוג אינו מבטל את זכות האיזון של השני. הסכם ממון שנוגד את הרישום לא תמיד יגבר כלפי צדדים שלישיים, ולכן כדאי לרשום הערת אזהרה או לבצע רישום תואם. ראו נסח טאבו ורישום בעלות.

העברת דירה אגב גירושין

כשבני זוג מסכימים שאחד מהם יקבל את הדירה, מבצעים העברת בעלות במסגרת הסכם גירושין שמאושר בבית המשפט או ברשות מוסמכת. הסדרים נפוצים:

• אחד קונה את חלק האחר בתמורה כספית או בקיזוז נכסים.
• הדירה נשארת לטובת הילדים ולגור בה עד גיל מסוים.
• מכירת הדירה וחלוקת הכסף.
• שיתוף ממשיך עד מועד שנקבע.

מיסוי העברה אגב גירושין

על פי חוק מיסוי מקרקעין, העברה בין בני זוג, כולל במסגרת גירושין, עשויה להיות פטורה ממס שבח וממס רכישה, בהתקיים התנאים, ובדרך כלל נדרשת הצהרה וראיות שההעברה נעשית בשל הפירוד. כשיש תמורה, אפשר ליהנות מפטור חלקי. חשוב לדווח במועד ובצורה נכונה, כי טעות מובילה לגילוי מס בדיעבד. פירוט במיסוי מקרקעין.

משכנתא ובנק

משכנתא משותפת מחייבת את שני בני הזוג, גם אחרי הגירושין. כשאחד נשאר בדירה, צריך הסכמת הבנק להעברת המשכנתא על שמו או למחזור. בלי זה, בן הזוג שיצא נשאר חייב. ראו גם משכנתא ושעבוד.

מתנות בין בני זוג וצוואה

העברה בין בני זוג בחיים, שלא במסגרת גירושין, מוסדרת גם היא בפטורים. ראו העברת דירה במתנה. חשוב להתאים גם צוואה, כי גירושין לא תמיד מבטלים צוואה קיימת. ראו ירושה וצוואה.

טעויות נפוצות

1. לא לרשום את ההסכם במקום ובצורה הנדרשת.
2. להסתמך על הבנה בעל פה בנוגע לדירה.
3. לא לטפל במשכנתא.
4. להעביר ללא דיווח לרשות המסים.
5. לחתום על הסכם ממון בלי יעוץ נפרד לכל צד.

לוח זמנים: העברת דירה אגב גירושין

1. הסכמה על חלוקה: מי נשאר בדירה, מה התמורה, מה קורה עם המשכנתא.
2. ניסוח הסכם גירושין שכולל סעיף העברת הזכויות בנכס.
3. אישור ההסכם: בבית משפט לענייני משפחה או בבית הדין, לפי העניין.
4. הצהרה למיסוי מקרקעין ובקשה לפטור.
5. הסכמת בנק אם יש משכנתא משותפת.
6. רישום בטאבו על שם הבן זוג שנשאר.

התהליך כולו עשוי להימשך חודשים, בעיקר בגלל אישורים והסדרת הבנק. מומלץ לא לפנות מהדירה או לשנות מצב לפני שהכול רשום.

עסקה אגב גירושין מול עסקת מתנה

הבחנה זו חשובה כי התנאים לפטור משתנים. רשויות המס בוחנות את הקשר בין ההעברה לגירושין, ולכן חשוב לתעד.

חמישה מוקשים שאפשר לנטרל מראש

1. משכנתא משותפת: בלי הסכמת הבנק, בן הזוג שיצא עדיין חייב.
2. תקופת הביניים: מי משלם את ההוצאות ומי מתגורר בדירה עד שההעברה נרשמת.
3. ערבויות ושיעבודים אחרים: נכסים שנרשמו לצורכי הלוואות אחרות.
4. מס: העברה ללא דיווח או לא על פי התנאים עלולה לגרור חיוב.
5. ילדים: הסדר מגורים ומזונות, שעשוי להשפיע על הנכס.

עדיף להתחיל בבדיקה משפטית ומיסויית לפני שחותמים על הסכם.

דוגמה להמחשה

בני זוג מתגרשים. הדירה רשומה על שם שניהם, יש עליה משכנתא. הם מסכימים שהאישה תישאר בדירה ותשלם לבעל תמורה כספית בגין חלקו. הם מגישים הסכם לאישור בית משפט, מקבלים הסכמת בנק להעברת המשכנתא על שמה, ומגישים הצהרה לרשות המסים. אחרי אישור הפטור, הדירה נרשמת על שמה. אילו לא הסדירו את הבנק, הבעל היה נשאר חייב במשכנתא גם אחרי שיצא מהדירה. זו דוגמה כללית ולא ייעוץ.

הסכם ממון ודירה: מתי הוא תקף

הסכם ממון תקף אם אושר כדין: לפני הנישואין בפני נוטריון או בית משפט, ואחרי הנישואין באישור בית משפט. הסכם שלא אושר עלול להיחשב חסר תוקף. בנוסף, ההסכם צריך להיות מבוסס על הסכמה חופשית ועל מידע מלא. אם נטען שאחד הצדדים הוטעה, אפשר לתקוף אותו. לדירה, אפשר לקבוע בהסכם שהיא תישאר רכוש פרטי, או שתחולק לפי יחס מסוים.

ידועים בציבור

זוגות שאינם נשואים אך מנהלים משק בית משותף נחשבים לעיתים ידועים בציבור, ומקבלים זכויות דומות במקרים רבים. עם זאת, הרכוש מוסדר בדרכים שונות, וראיות לשיתוף נבחנות לפי נסיבות. הסכם ממון בין ידועים בציבור אפשרי, ומומלץ במיוחד כשיש נכס שנרכש לפני החיים המשותפים. כשהנכס רשום על שם אחד בלבד, יש להבין מה זכויות הצד השני.

ההעברה בפועל: צעד אחר צעד

1. ניסוח סעיף העברת הדירה בהסכם הגירושין.
2. אישור ההסכם בבית משפט.
3. קבלת הסכמת בנק להעברת משכנתא או לפרעונה.
4. הצהרה למיסוי מקרקעין ובקשת פטור.
5. הכנת מסמכי רישום והגשתם לטאבו.
6. עדכון ארנונה, חשמל ומים.

אם חלק מהשלבים לא הושלם, הרישום יתעכב והבן זוג שיצא עלול להישאר חשוף לחובות.

למה כדאי ליווי מקצועי

העברה אגב גירושין כוללת היבטים משפטיים, מיסוייים ובנקאיים. ליווי מתאים מונע מצבים שבהם הפטור נשלל, המשכנתא נשארת על שני הצדדים, או שהרישום נתקע. כשמדובר בדירה שהיא הנכס המרכזי, השקעה בייעוץ משתלמת.

שאלות נפוצות

המסקנה

כדאי לתכנן את מעמד הדירה לפני שיש סכסוך, ובמקרה של גירושין לתעד ולדווח נכון כדי לא לשלם מס שאפשר היה להימנע ממנו. אם אתם בתהליך גירושין או שוקלים הסכם ממון, ניתן להתייעץ עם עו״ד נייגר לגבי היבטי המקרקעין.

המידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. דיני המשפחה והמיסוי משתנים, ומומלץ להתייעץ גם עם עורך דין לדיני משפחה.